Na atualidade, a inteligência jurídica, principalmente a imobiliária, precisa acompanhar as necessidades das relações negociais. O dinamismo da sociedade e o rápido crescimento do empreendedorismo no Brasil exigem que as ferramentas jurídicas formalizem de maneira prática tais necessidades.
É o que aconteceu com a utilização do Contrato de Locação denominado Built to Suit (construído para servir).
Essa modalidade de contratação foi implementada pela Lei nº 12.744/2012, porém tem sido mais utilizada nos últimos anos, geralmente em razão de que quando há a criação de uma nova modalidade contratual, existe certo receio de se utilizar o novo para gerenciamento dos negócios.
Na Lei do Inquilinato, o Contrato Built to Suit foi acrescido pela criação do artigo 54-A, que dispõe o seguinte: “Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.”
O principal ponto desse contrato, de fato, é que as partes possuem liberdade negocial para determinar as condições de locação, construção, pagamentos, etc, ou seja, a intenção legislativa foi garantir uma forma de maior flexibilidade para que o contratante e o contratado pudessem definir critérios que não fossem barrados pela burocracia da lei.
Mas como funciona na prática esse contrato?
Resumidamente, podemos contextualizar o Built to Suit da seguinte forma: o locatário/contratante que busca ocupar um imóvel para executar suas atividades negocia com o locador/contratado para executar um projeto de construção e/ou reforma substancial do imóvel de sua propriedade (por si ou por terceiros), a fim de atender às suas necessidades específicas da atividade.
Economicamente, em regra, o proprietário do imóvel (investidor) realiza a construção e/ou reforma do bem, e o locatário absorve os custos da obra nos pagamentos mensais, acrescido do aluguel e outros encargos que porventura sejam pactuados. Isso proporciona que o locatário diminua seus custos imobilizados, pois irá diluir o pagamento dos custos da obra em um contrato longo (geralmente o Contrato Built to Suit é formalizado por período de 10 a 20 anos), bem como se utilize da estrutura do imóvel para suas atividades de maneira mais célere do que se adquirisse um imóvel próprio e arcasse com os custos integrais de uma construção/reforma.
Para o investidor (locador), este conseguirá maiores rendimentos do que apenas o aluguel, visto que ao mesmo tempo em que está investindo no imóvel para aperfeiçoá-lo, a sua rentabilidade será verificada também pelo retorno do capital investido, que será diluído ao longo do contrato e poderá ser livremente pactuado, ou seja, não se trata de mero aluguel ou ressarcimento das despesas de obra, mas efetivamente empreendimento de longo prazo.
O Built to Suit, hoje, é uma importante ferramenta utilizada principalmente por empresas de médio e grande porte que necessitam de uma estrutura mais personalizada para desenvolver suas atividades e com maior flexibilidade de investimento, mas nada impede que o contrato seja aplicado a qualquer realidade empresarial, ressaltando-se apenas que o contrato não pode ser utilizado para fins residenciais.
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